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    2017/10

    当前,限售已成为多市维持房地产市场平稳的主要举措,购租并举也成为不少城市陆续规范房地产市场发展的良策。一系列抑制投机性需求的短效措施固然维持了房地产市场的稳定态势,但只有综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,建立符合国情、适应市场规律的长效机制,才是促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。国家统计局的数据表明,在因地制宜、因城施策的房地产调控政策持续作用下,一二线热点城市房地产市场目前延续稳定态势。不过,一段时间以来,仍有一些城市的楼市有升温迹象。于是,多城再度出手调控,旨在防微杜渐。过去,人们普遍选择买房作为解决居住问题的主要途径,但也导致炒房成为很多人的“挣钱利器”。随着市场发展,政策推动,住房租赁将发挥更加重要的作用,有望成为与购买齐头并进解决居住问题的重要方式,让房子回归到是“用来住”的属性。限售成调控主要措施梳理近日出台调控政策的城市,可以发现“限售”是重要的调控措施,明显打击了投机和投资需求近日,包括西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉、无锡、桂林等城市陆续出台了新的楼市调控措施。梳理这些城市调控措施的重点不难发现,“限售”是重要的选择。石家庄市提出,限购区域内,家庭拥有2套住房的,5年之内不得上市交易;家庭拥有3套住房的,8年之内不得上市交易。在长沙市购买的商品房(含二手房),取得不动产权属证书3年后才能再次出售。重庆、南昌、南宁、贵阳、桂林等城市均规定新购住房或仅针对二手房,两到三年内不得出售。链家研究院院长杨现领认为,这轮调控的对象绝大多数是省会城市或直辖市。这些城市总体上是未来的人口净流入城市,房价上涨的压力一定程度上客观存在,调控也符合常规。中原地产分析师张大伟总结, 到目前为止全国已经有46个城市执行了不同年限的限售政策,要求所有新购或者部分新购房源,锁定一定年限后才可以再上市。张大伟认为,限售明显打击了投机和投资需求,使得房地产的投资属性降低,影响了短期获利的可能性,对于加杠杆的投资者来说,风险越来越大。当前房地产市场总体平稳。然而,在推行金融去杠杆、抑制房地产泡沫的背景下,一些城市的房地产市场仍然有较明显的上涨趋势,高烧不退。此次几个城市相继出台的调控措施再度表明中央和地方遏制房价过快上涨的坚定决心,房地产市场呼唤平稳健康发展。也有市场人士提醒,当前房地产市场还要警惕一些小城市或者县城房价过快上涨。财经评论员马光远认为,对于五六线目前没有足够支撑还一直上涨的城市,应该警惕其隐藏的风险。住房租赁走向舞台中心去年起,国务院以及相关主管部门陆续发文推动购租并举制度,一些城市也推出了培育和发展住房租赁市场的具体举措杭州市国土资源局、杭州市公共资源交易中心9月27日挂牌出让一宗租赁住房用地,亚虎新版官方网app下载建成后“只租不售”。这是杭州推出的首宗租赁住房用地。杭州是全国首批开展住房租赁试点的12个城市之一。未来3年,杭州新增租赁住房总量将占新增商品住房总量的30%。此前,上海也推出多块只租不售住房用地。《上海市住房发展“十三五”规划》提出,大幅增加本市租赁住房供应,在新增的170万套房中,租赁住房约有70万套。大力发展住房租赁市场,在有关政策的推动下,已经在许多城市变为实际行动。北京市住房和城乡建设委员会近日发布消息称,今后5年,北京将按照建设150万套住房的要求,推进其中25万套共有产权住房和50万套租赁住房落地,租赁住房将占总住房的三分之一。广州提出,未来5年将推出825万平方米租赁住房用地,预计可供应租赁住房15万套。深圳则提出,“十三五”时期,将建设40万套人才住房,超过特区成立近40年来的总和,其中70%为租赁住房。此外,不仅要求企业建设过程中进行配建不低于20%的自持租赁住房,还将收储100万套城中村房统一租赁。除人才住房和保障性住房外,深圳将通过新建、改建、收购、租赁、资产划转等方式收储不低于10万套房源,开展住房租赁业务。上述城市之外,南京、郑州、佛山、沈阳、无锡、成都等地也陆续下发通知或规定,公布了培育和发展住房租赁市场的具体举措。从去年开始,国务院以及相关主管部门陆续发文推动购租并举制度。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹介绍,从各地采取的措施来看,政策发力点主要集中在以下几个方面:建立住房租赁监管平台,杜绝虚假房源和黑中介;增加租赁住房供应规模;鼓励国有企业组建租赁公司,明确商业用房可改成租赁住房;为承租人提供更多公共服务,符合条件的可落户可入学。秦虹说,新型城镇化很重要的一亚虎新版官方网app下载标就是实现人的城镇化,要推动在城镇里务工就业的一部分人在城市定居下来,房子肯定是非常重要的支撑条件,租赁市场发展得好,有利于推动进城务工人员定居城市。近日,住房和城乡建设部表示,目前正会同有关部门积极开展调研、论证等工作,在充分听取各方面意见和建议的基础上,抓紧起草相关法规草案,积极推动住房租赁管理条例立法工作。住房和城乡建设部房地产市场监管司副司长杨佳燕介绍,将积极推动住房租赁管理条例尽快出台。通过条例进一步规范租赁行为,保护当事人的权益,为住房租赁市场的发展营造良好的法治环境。长效机制是治本之策建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,才是促进房地产市场平稳健康发展的治本之策限售是抑制投机性需求的短效措施。从长远看,长效机制才是促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。2016年底中央经济工作会议提出:“要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落。”这一方针,成为今年以来房地产各项政策措施的根本原则。当前,多项政策措施的出台,正在描绘基础性制度和长效机制的基本轮廓。不久前,住建部发布《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》。《意见》提出,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,以市场为主满足多层次需求,通过推进住房供给侧结构性改革,加快解决住房困难家庭的基本住房问题。北京市出台了《共有产权住房管理暂行办法》,明确了未来5年供应25万套共有产权住房的目标,着力满足城镇户籍无房家庭及符合条件的新市民的基本住房需求。上海市到2016年底已供应共有产权保障住房8.9万套。9月28日,政策出台之后的北京市率先共有产权住房锦都家园发布摇号公告。按照公告,购房人与政府将分别持有整套房屋产权50%的份额。北京市房协秘书长陈志认为,共有产权住房制度兼顾了属地和职住平衡(就业—居住平衡)的原则,而且特别强调了对“新北京人”的同权意义。同时,共有产权住房也是长效机制的重要组成部分,对于完善住房保障体系和住房制度,支持中端购房、抑制投机、促进公平,都有着重大意义。
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    2017/10

    虚拟大学园工作站出站博士后蒋晶晶接受媒体采访。人才是经济、社会发展的第一资源,也是创新活动中*为活跃、*为积极的因素。在改革开放前沿阵地的深圳,人才为实施创新驱动、提升质量标准、创造竞争优势带来了强劲动力。我市博士后工作在国家人社部和省博士后主管部门的领导和支持下,围绕“坚持服务发展、扶持创新创业”目标,不断完善博士后管理制度,拓展博士后工作平台,经历了从无到有、从小到大,走出了符合深圳实际、具有深圳特色的博士后工作新路子。统计数据显示,截至2017年9月底,深圳拥有博士后流动站4家,工作站85家、工作分站20家,创新实践基地179家,在站博士后研究人员1780人,累计招收博士后研究人员3500人。博士后设站单位分布广我市博士后设站布局紧密契合产业发展需要,努力提升深圳产业竞争力和新技术研发能力。设站单位中,90%的博士后站点设在企业,高新技术企业占超过70%。博士后作为深圳市高层次青年创新人才队伍的重要力量,广泛分布在信息技术、互联网、新能源、新材料、生物医药、金融证券、高端装备制造、航天航空等战略新兴产业领域和未来产业领域。高层次、年轻化、专业化的深圳博士后人才,在促进深圳的产学研结合、科技创新以及产业前沿发展中日益发挥着重要的作用。博士后补贴政策待遇优我市提高对博士后资助标准,《关于促进人才优先发展的若干措施》(深发〔2016〕9号)、《深圳市博士后资助资金管理办法》(深人社规〔2016〕7号)实施后,博士后资助政策体系更为完善。一是博士后设站单位资助方面,博士后流动站和工作站资助标准为80万元,创新基地资助标准为50万元;二是博士后日常经费补助方面,对设站单位及创新基地开展博士后工作期间的日常经费给予补助,补助标准为每招收一名博士后人员补助5万元;三是博士后个人生活补助方面,对在站期间经开题考核和中期考核合格的博士后人员发放每人每年12万元生活补助,总额不超过24万元;四是出站科研资助方面,对博士后出站选择留(来)深圳从事科研工作,且与本市企事业单位签订3年以上劳动(聘用)合同的出站博士后人员,给予30万元的科研资助;五是从事科研工作满3年的出站留(来)深博士后,认定为深圳市后备级高层次人才,享受奖励补贴、学术研修津贴、人才安居、子女入学、配偶就业等配套政策。博士后科研成果产出多人才若干措施政策实施以来,我市在站博士后累计获得全国博士后科学基金一等资助93人、二等资助241人、特别资助26人、其他资助263人;发表核心期刊论文1335篇;申请发明专利793项;主持科研亚虎新版官方网app下载1016项,其中***487项,参与科研亚虎新版官方网app下载720项,其中***232项;博士后主持和参与亚虎新版官方网app下载总投入(含单位投入、各级政府投入、单位自筹与政府财政投资相结合)超过80亿元,博士后科研亚虎新版官方网app下载投产164项。如中科院深圳先进院流动站孙滨,博士毕业于日本九州大学,入站后开展人造视网膜植入微系统关键技术研究,研究成果柔性电极稳定性和电化学性优异,完全满足人造视网膜亚虎新版官方网app下载需求;华大基因博士后科研工作站陈东升,从剑桥大学取得博士学位,进站后投入生物基因及表现遗传学研究课题;光启高等研究院博士后科研工作站何为,博士毕业于北京航空航天大学,作为主要参与人,完成了光启云端号系留气球空间信息平台、旅行者号临近空间浮空器等多个亚虎新版官方网app下载。出站博士后创业热情高博士后出站留(来)深从事科研工作,并与我市企事业单位签订3年以上工作合同的,我市给予其30万元科研资助,科研资助也可用于创新创业。其中,深圳大学出站博士后自发组成科创促进会,加强跨地域的“知本创业”合作,促进创新产品孵化;在龙华区成立的中科博士后科技创新研究院,以高端人才为主体,聚集博士后,通过孵化和投资,对高新技术、科技产品、科研成果成功转化,助力博士后创新创业;中科院深圳先进院专门成立博士后创客学院,为博士后提供免费空间、亚虎新版官方网app下载对接资源、公共技术平台、融资渠道、成果转化等系列服务;虚拟大学园出站博士后蒋晶晶成立喜萃植物工厂,不到一年即吸引1亿元的风投。据了解,下一步深圳将围绕实现“四个坚持、三个支撑、两个走在前列”目标,加快推进国际科技、产业创新中心建设,促进人才优先发展,进一步强化博士后“人才战略储备库”功能;将加强对博士后设站单位的定期评估,注重博士后招收与深圳产业发展、科技创新紧密结合,促进博士后培养计划“提质增效”,发挥好博士后研究人员在科研团队中的骨干作用,推动博士后制度成为我市吸引、培养高层次青年人才的重要渠道。
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    2017/10

    近年来,商业银行和房企可谓是财经圈*默契的“CP组合”:对于银行来说,涉房贷款毫无疑问是信贷业务的重中之重,部分银行的涉房贷款合计占比已经超过30%;对于房企业务拓展来说,开发贷、按揭贷更是“一个都不能少”。  然而,监管罚单显示,这对“**CP”有时也可能联手造假,手法更是套路满满。  消费贷、零首付  按揭贷套路满满  虽然监管重拳频出,但是涉房贷款违规却并未销声匿迹,今年已有多家银行因此类行为收到监管罚单。其中,仅三季度,监管部门就已经开出了10余张罚单,与按揭贷款相关的违规手法也是花式百出,可谓“左右零首付、右手假按揭”。  银监会江西监管局9月28日开具的罚单显示,某股份制银行存在发放虚假按揭贷款的违规行为。业内人士指出,这种假按揭的需求方很可能是开发商,“批量的假按揭可以帮助开发商套取银行资金”。  更多的按揭贷违规与消费贷有关,且多家大型银行卷入其中。深圳银监局7月14日开具罚单显示,某大型银行发放个人综合消费贷款被挪用做本行个人住房按揭贷款首付;浙江银监局8月30日开具的罚单显示,某大型银行发放的个人消费贷款资金被挪用于购房;重庆银监局7月31日开具的罚单显示,某大型银行违规发放零首付贷款,违规发放个人消费贷款。  此外,某城商行深圳分行和某股份制银行的深圳分行均被发现,存在个别房地产住房按揭贷款违反国家房地产信贷调控政策的违规行为,并因此收到罚单。  还有一种比较少见的与按揭贷款有关的违规因由——转嫁收费。监管罚单显示,某农商行办理按揭贷款和房屋*押贷款存在有关费用转嫁借款人承担的问题,并因此受到处罚。  四证不全也敢放贷  银行暗降开发贷门槛  除了按揭贷款开发贷可能有猫腻以外,有着放贷“白名单”傍身的开发贷也并非无缝可钻,部分银行甚至罔顾信贷资金安全违规授信。  监管罚单显示,某股份制银行北京分行以流动资金贷款的形式向企业发放亚虎新版官方网app下载前期建设及拆迁款,该行为严重违反审慎经营规则并吃到罚单。  同时,上海银监局7月19日开具的罚单显示,某国有大行上海金桥支行向某公司发放亚虎新版官方网app下载周转贷款,投向四证不全的房地产开发亚虎新版官方网app下载;深圳银监局也披露,某农商行向亚虎新版官方网app下载资本金不实以及比例不达标的企业发放房地产开发贷款;某外资行审批同意辖下部分分行在发放部分房地产贷款时,违反利率规定,该行还存在对低风险客户的信用卡发卡授信管理不审慎的违规行为,监管部门责令其改正,并就两项违规罚没该外资行合计人民币1064万元;此外,江西某农商行也被曝光违规发放房地产贷款。  涉房违规  是监管重点  对于银行业金融机构来说,2017年毫无疑问是强监管、强问责年。值得一提的是,去年以来,监管机构对信贷资金参与房地产业务的态度一直非常谨慎,各监管机关联合并各自下发了各类限制资金违规流入房地产领域的文件。银监会也多次要求各机构对信贷资金是否参与违规进入房地产领域进行自查,并曾通知对16个热点城市银行业金融机构进行专项检查。  今年4月份,银监会印发《中国银监会关于银行业风险防控工作的指导意见》,在全国范围内进一步加强银行业风险防控工作,切实处置一批重点风险点,消除一批风险隐患,严守不发生系统性风险底线。《指导意见》明确了银行业风险防控的重点领域:包括信用风险、流动性风险、房地产领域风险、地方政府债务违约风险等等。  9月5日,为进一步规范北京地区房地产市场金融秩序,巩固前期房地产市场调控成果,北京银监局、人行营业管理部联合印发《北京银监局 人行营业管理部关于开展银行个人贷款资金违规进入房地产市场情况检查的通知》,要求辖内银行业金融机构针对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作,重点检查“房*贷”等资金违规流入房地产市场的情况。  9月8日,北京市住建委发布《关于开展房地产经纪机构违规行为情况检查的通知》,要求经纪机构及从业人员展开为期三个月的自查。主要针对为购房人办理“消费贷”、“经营贷”、“个人信用贷”、“房*贷”作为购房首付款;违规发布、代理小产权房等禁止交易的房屋;协助、教唆购房人提供虚假材料,骗取购房资格或购房贷款等违法违规操作行为。对自查发现的问题,经纪机构要及时进行整改。自查时间为期一个月,经纪机构需要在10月8日前向北京房地产中介行业协会提交自查整改报告。随后主管部门还要进行抽查。  如今,自查时间已满,相关工作或将过渡到监管抽查模式。
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    2017/10

    今日,国家发改委副主任、国家统计局局长宁吉喆在国新办新闻发布会上透露,房地产长效机制正在紧锣密鼓制定,会适时出台。他表示,中国近年来房地产市场在城市间的分化加剧,目前房地产市场因地制宜、因城施策的政策效果是明显的。过去一年,全国去库存的面积达1亿平方米,主要在三四线城市和小城镇。宁吉喆进一步强调,国家反对房地产投机的态度不会变。中信证券房地产研究团队针对目前全国房地产调控及市场发展情况点评时认为,随着各地“限购、限价、限贷、限售”政策纷纷出炉,房地产市场短期调控政策不断叠加确实对抑制房地产价格疯涨、回归“房子是用来住的,不是用来炒的”定位产生了明显效果,但更为重要的是建立房地产市场长效机制。今年7月以来大力发展住房租赁市场、推进落实租购同权的政策文件频频发布,租购并举的住房制度已经成为房地产市场长效机制的一大重要方面。中信证券房地产研究团队认为,从*有参考意义的国际经验来看,***“居者有其屋”计划对我国房地产市场长效机制建立具有较强的借鉴意义。***居民住房自有率已达到90%,组屋居住人数占比超80%。极高的住房自有率和组屋入住率证明了***政府在住房市场调控方面取得的巨大成绩及极强的管控能力。近年来,随着组屋居住质量的提高,政府同时鼓励居民拥有产权,使得私宅的投资建设出现了大幅下滑,目前保持在较为稳定水平。在以住房租赁和政府建设的组屋为主的住房市场中,私宅价格和房屋租金均较为平稳,没有出现较大的上下波动。当前,北京、上海等城市逐步推出共有产权房,以租购同权助力房屋租赁市场发展,也是借鉴了国际上公共租赁住房的发展模式。中信证券房地产研究团队认为大力发展住房租赁市场是建立房地产长效机制的一大着力点。用长远的眼光看,这一举措将有助于抑制房地产市场泡沫形成、避免房价的大幅波动;此外,有助于使住房回归居住属性,降低经济对房地产的依赖,释放居民消费能力,对经济起推动作用。但长效机制的完善需要一段时间。易居研究院智库中心研究总监严跃进点评宁吉喆在国新办新闻发布会上的讲话时认为,房地产长效机制会加快制定政策。从当前楼市改革和发展情况来看,租赁市场、集体建设用地等或许会写入到长效机制内容中,也是供给侧结构性改革的重要内容。国家反对投机炒房的思路不会变,这也表明“房子是用来住的、不是用来炒的”的政策导向不变,后续依然会保持严厉的政策思路。当前政策思路积极有效,尤其是在去库存方面,对于一些中小城市来说具有积极意义。在去年底的中央经济工作会议上,“房地产长效机制”被明确提出。中央经济工作会议上对房地产市场的政策指引是要求“促进房地产市场平稳健康发展”。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。要落实人地挂钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展。要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。
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    2017/10

    从任泽平判断中国经济已经迎来“新周期”后,很多经济学家从产能收缩成效、政策持续性等角度,证明中国经济的复苏为时尚早,可以预期第四季度对“新周期”的讨论还将继续。不过,从去年下半年以来,茅台脱销、定制家具店门口排起长队、深圳房子被抢购一空等罕见的场景轮番出现,似乎都在证明消费升级时代已经到来,依稀的曙光就在前方。本周,《红周刊》面对面栏目邀请到了知名财经博主释老毛,他认为供给侧改革和互联网革命提振了中国经济,中国经济转型被外界低估了。例如,任何人通过网络都可以找到粉丝,然后为粉丝提供服务,像陷入经济困局的东北,靠着直播这项“轻工业”,造就了一批年薪百万的主播,而这很难体现在传统的统计指标中。同时,随着国民收入水平的增加,消费升级已经成为了一项重要的投资逻辑,一二线房地产股和保险正是受益于此,或将迎来长牛。“互联网”的造富能力惊人《红周刊》:*近对“新周期”的讨论十分热闹,任泽平提出中国进入新周期后,分歧非常大,反方认为其理论基础存在疏漏。经济数据也显示,中国经济似乎正在底部徘徊,您认为中国经济正在走向复苏还是继续盘整?释老毛:中国经济一定是在复苏的。首先说政策的持续性,这一轮史上*严的“环保督察”对传统行业中的大企业是一次利好。它们在环保领域起步较早,而且财力雄厚,可以按要求购买环保设备。而一些环保未达标的小企业,则已经被拖到了生死存亡的边缘。在环保没有放松的情况下,小企业停产后也很难复产,这就给这些大企业带来了长期发展的机会,因此这些传统行业已经站在了景气的通道中。另外,在这一轮互联网革命中,中国诞生了大批能创造巨额利润的科技企业,例如阿里巴巴、腾讯、华为等,这些企业又造就了一批千万富翁。以阿里巴巴上市为例,一时间就出现了几千个身家千万的富豪。除了这些互联网行业的领军企业,很多稍小一点的企业一样造就了大批富豪,例如京东、美团、陌陌等,在上市之后,员工手中的股权相当于数百亿人民币。《红周刊》:确实,中国在这一轮互联网革命中,发展出了很多业态和公司,这些企业享受到了互联网发展的红利。释老毛:没错,看支付宝的发展,就能看出中国互联网产业发展的速度。余额宝于2013年推出,发展至今仅有4年,根据2016年年底数据,余额宝用户数已超3亿,每5个中国人就有一个余额宝用户,沉淀的资金余额达到1.43万亿,超越了第五大银行招商银行(29.55, 0.25, 0.85%)的存款。“互联网”的造富能力惊人《红周刊》:这一批科技企业的高增长,我们都有切身体会。但从经济数据上看不出中国经济有如此强大的内生动力。首先,GDP增速下台阶,民间投资持续下滑……经济数据和互联网高增长之间为什么出现背离?释老毛:通过互联网的很多就业,和原来传统的就业发生了根本区别。很多人在家开淘宝店、做直播、写公号都可以赚钱,但并不以任何公司的名义,每一个人都通过互联网找到消费者、找到粉丝,为粉丝提供服务,粉丝为此付钱,这一部分的消费数据并没有体现在经济数据中。例如开淘宝店的很多卖家,开始就是一个大学生在家办公,后来发展到年收入过千万,有些店铺的规模甚至可以和一个企业的规模相提并论。做游戏直播也很赚钱,有一些当红主播,在*火的时候年收入过亿。另外,写公号、做直播促使很多人成为中产阶级,而他们原本或许是默默无闻的普通人,但通过互联网的方式,实现了凤凰涅槃,生活水平显著提高。这些娱乐形式也是在创造财富,“价值”不单单指生产出钢铁、水泥等实物,凡是能够满足他人需求的,都是在为社会创造价值。《红周刊》:您的意思是互联网时代,市场的主体不是公司,而是个体。这种财富增值的速度和广度,是以前传统社会不可想象的。所以虽然工业、制造业、农业出现了下滑,但另一方面,互联网崛起了。释老毛:是的。互联网带动下的第三产业吸收了很多劳动力,我们看到商店关门了,但是淘宝却越来越繁荣;去银行的人少了,但支付宝却发展壮大了。90年代经济转型,下岗大潮中就业无门;但在这轮新常态中看不到了,原因是家庭财富储备多了,家底厚了,更重要的就是中国经济结构的弹性、韧性、包容性、多样性比以前强太多了,很容易吸收劳动力,而这要归功于互联网的发展。所以看传统行业的数据,好像中国经济不景气了,但其实是就业形态发生了改变,人口、资金都流入到以互联网为核心的第三产业中。这对中国经济来说是一件好事,是提升消费者福利、提高社会效率、提升服务个性化的途径。消费升级和保险长牛《红周刊》:随着人们消费水平的提升,就引出了消费升级的投资逻辑,您怎么看消费升级概念?释老毛:消费升级正在发生,去年下半年开始,贵州茅台出现脱销、限购等情况,每天一早就有人去经销商门口排队购买茅台。有些经销商还私自提价,但都阻挡不了消费者购买茅台的热情。另外还能看到,深圳的楼盘在开盘的一瞬间就像白菜一样被一抢而空。去年中秋节前后,杭州亚虎游戏平台被挤破大门的新闻也还历历在目。这些都是人们收入提升、消费升级所带来的。《红周刊》:汽车行业也一样,原来****的是10万左右的汽车。但现在20万左右的车越来越受到消费者欢迎,而某国产品牌更是成为年轻时尚一族追捧的对象。释老毛:其实,消费升级带动起来的还有定制家居行业。机场、高铁站,铺满了定制家居企业的广告牌,舒淇代言的索菲亚、杨颖代言的好莱客、孙俪代言的欧派、周迅代言的尚品宅配……有人统计,广州白云机场曾同时竖起了近十个定制家居企业的广告牌。可见定制家居*近两年发展势头十分迅猛。而且定制家居的巨头,业绩收入也出现大幅增长。尚品宅配今年三季度净利润同比增长率达到127.1%,索菲亚达到47%,好莱客为56%。从这些高档品的旺盛需求也可以看出中国经济正在复苏。《红周刊》:说到消费升级,您之前一直看好保险行业,认为这也是和消费升级相关的主题,原因是什么?释老毛:这两年保费开始强劲复苏,主要是受到了城镇化和人们收入提升因素的推动。原来传统农民往往对商业化保险的需求很低,而富裕地区和城市白领们都希望更加长寿。“生命无价”只是一种理念,实际上,每个人对自己的生命也是有一个估值的。当农民进入城市之后,当低收入者收入提高之后,生命的维持和延续成为**的渴望,医疗的需求、养老的需求、理财的需求、意外残障的防范、生活质量的保障,这些因素都将极大刺激保险需求。比较一下中国和世界的保险密度和保险深度,联系到现在的农民城市化、收入倍增计划、养老社会化,中国未来**是******、发展*快的保险市场,保险业在相当一段历史时期内,都属于朝阳行业。一二线楼市需求旺盛《红周刊》:收入提升也会带来买房的需求,例如刚需、改善性住房、学区房,您之前也一直看好房地产市场,现在怎么看?释老毛:收入提升一定会产生买房的需求,没房的要买房,有房的要改善住房。例如原来我有一套三居室,随着孩子的出生和收入的提升,我也想更换一套四居室。而有四居室的家庭还想换一个联排别墅,孩子上学再换一个学区房等等,这些都是购房的需求。另外,当收入提升后,人们会希望搬到大城市生活,因为大城市医疗、教育条件优越。这就产生了从乡镇搬到省会、从省会搬到一二线城市的需求,这些地方房价仍有上涨空间。相比之下,五六线城市的房价上涨的可能性较小,原因是经济落后地区留不住富人。《红周刊》:我国的城镇化水平还远不及发达国家,在这个过程中,人口涌向城市是不是也会带来购房需求?释老毛:中国城镇化率只有57%,日本、韩国等发达国家的城镇化率在80%甚至95%以上,他们的农村人口占比不到5%。但中国至少有5亿农民留在农村,其中还包括40岁左右的壮年。未来农村人口进城还将加速,至少可以预见的是,这一代农民的子女,很有可能不会选择再以种田为生,而会选择进城务工,这就带来了潜在的住房需求。而且不要低估他们在城市化进程中的能力和表现,关键是引导这种力量去创造财富而不是毁灭财富。现在功成名就的企业家们,大多出身贫寒,但英雄莫问出处。例如,许家印原来就是一个农民出身的穷学生,2017年已经成为中国的首富;当未来更多的“富一代”涌现之时,城市化进程或许会被推向一个崭新的阶段。《红周刊》:《红周刊》这期出刊时,恰好是“9·30”政策实施一周年的时刻,房地产市场也出台了一些新政,南昌、重庆、东莞等6个城市出台了限售政策,您怎么看待这些房地产政策?释老毛:我认为,针对房地产的政策,都是为了保护房地产市场的稳定发展,政府的意图是使房价不会暴涨,同时解决低收入人群的住房问题。政策的意图并不是让房地产市场崩盘,毕竟土地财政和房地产市场相挂钩,而且房地产市场崩盘,银行也会出现债务危机。政府是不会允许这种情况出现的。未来为满足居住需求,并行的两个市场包括:一个体系是产权房;一个体系是租赁房。产权房里分成商品房+保障房;租赁房里分政府公租房+企业商租房+业主出租房。大城市的存量人口在产权房,增量人口可能就得靠租赁房解决居住问题了。我估计,未来北上广深等一线城市的商品房,可能成为茅台酒一样的稀缺品,新人要准备好做长期的房客。国外的租赁市场非常发达,欧美的青年都是在30岁-40岁这个阶段才**置业。***90%的人口都是住在政府提供的保障房和公租房里,剩下10%是私人产权的商品房。商品房价格极贵,但对广大工薪阶层伤害很小,主要客户是富豪阶层和**中产。《红周刊》:政策一再收紧,似乎对房地产企业带来了很大压力。但一二线地产商毫无惧色。释老毛:现在这个环境下,万科、融创等地产巨头如鱼得水,小地产商却生存艰难。一栋房子,土地成本占一半,加10%-20%左右的营业税、印花税、土地增值税等各项税费,还要支付给建筑商的工程和配套建设费用,毛利率达到30%,就是**秀的地产商。从毛利率中再扣除财务费用、管理费用和销售费用,以万科为代表的龙头房企,净利率能达到10%以上,对比茅台的90%的毛利率,房地产根本不算是暴利行业。我们不能妖魔化房地产,任何行业要存在,必须赚取合理的利润,只有垄断,才会有暴利。房地产一直是完全竞争性行业,利润必然趋于平均化,但调控下的洗牌,反而导致未来行业集中度提升和利润率改善。
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    2017/10

     作为传统“金九银十”的楼市销售旺季,今年国庆长假期间有点冷。数据显示,30个城市网签大幅下跌,平均跌幅达到八成,成交量创近三年来**。  中原地产研究中心数据显示,今年国庆长假前7日,北京楼市合计签约143套,同比下跌65%,是2009年来的历史**值。同期上海网签新建住宅178套,同比2016年同期的784套,跌幅达78%;深圳网签445套,同比2016年同期的508套下降13%。另外,该机构的数据也显示,包括南京等热点二线城市成交量也明显低于去年同期。南京网签457套,同比2016年同期的905套下降了50%;福州网签345套,同比2016年同期的540套下调了36%。  另据统计,今年1至9月,北京、上海、广州、深圳等一线城市,年内平均成交跌幅达到了40%,其中北京跌幅达到了45%,深圳达到了47%。此前热点二线城市中,南京下调了57%,福州下调60%。  事实上,国庆期间热点城市楼市遇冷是在意料之中,因为在国庆节前一周,包括西安、南昌、南宁、长沙、贵阳、桂林、海南、宁波、福建等在内的二三线城市和省份掀起了新一轮密集的楼市调控,各种限售措施成为此轮政策的集中发力点。而像北京这样的一线城市,也开始提高首套房的按揭利率,并且严厉打击消费贷曲线进入楼市。这在一定程度上打消了投机者在国庆节期间推动楼市走高的可能,因为经过整整一年的调控,楼市得到抑制的同时,也积蓄了反弹的力量。  2016年楼市过热导致去年中国“十一”长假前后发起了一轮密集的房地产调控潮(业内称“9·30”调控),到现在调控已满“一周年”。今年以来,一二线城市又升级了两轮楼市调控,*终中国房地产市场疯涨得到了抑制。根据国家统计局的数据显示,2017年8月份,中国15个一二线热点城市房价环比全线“止涨”。  与此同时,一系列的长期机制陆续出台,包括建立保障房住宅体系,推出共有产权住房、公租房等等,甚至一些城市探索“租售同权”改革。在一线城市,新推出的土地大部分要求用于保障房住宅的供应。当然,这些改变地产市场结构的政策刚刚推出,到真实增加市场供给还需要一段建设周期,因此,对市场的影响还没有起到应有的作用,相信随着政策落地,可能会扭转市场的某种非理性预期,真正落实“住房是用来住的,不是用来炒的”理念。  经历一周年的调控后,现在需要反思的是为何中国楼市周期性的过热,这与中国经济比较平稳的增速并不合拍,与国民收入增幅也不协调,一定有某种内在的机制扭曲了市场本身。我们建立长效机制必须以反思产生这种扭曲的制度缺陷为基础,才能建立更好的长效机制,避免再次落入楼市失控的陷阱。  十八届三中全会确立了“让市场在资源配置中起决定性作用”的改革总目标,这项改革的实现必须对政府的作用进行有效的限制,让市场的归市场,让政府的归政府。对于房地产市场而言,在过去的十几年里,看上去似乎存在过度市场化的问题,地产企业可以捂盘、可以操控价格等等。但是,地产市场**的问题在于要素的非市场化,比如土地。目前来看,长效机制的建立将地产供给分为了商业与保障两部分,而根本的因素是土地用途的改变。  其次,投资与投机性需求在过去十几年里占比比较大,是推动楼市上涨的一个重要原因。一方面这根植于货币政策宽松刺激过多的投资性需求,另一方面,投资与投机并没有获得应有的重视以及抑制,这会变相鼓励这些行为为楼市过热推波助澜。一年前,习 近 平总书记提出了“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,为楼市正本清源提供了目标与方向。  中国地产市场的改革刚刚启动,长效机制处于探索阶段,如何让国人居有定所,不为居住所困,过上幸福的生活是中国政府改革的目标。居住既是民生问题,也是推动经济结构调整与经济可持续发展的一个重要前提。只有让资产泡沫逐渐消退,降低全社会的生产与生活成本,才能有效发展实体经济,刺激更多的人才投身于创新与创造,中国的经济转型才能成功。
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